不動産売買・賃貸業に強い税理士紹介

適正な管理料率の設定や経費の計上を熟知した税理士をご紹介いたします。

不動産売買・賃貸業における税務のポイント

不動産売買・賃貸業における税務のポイントと、税金に関する注意点についてご紹介します。

不動産売買・賃貸業の税務のポイント

このあと順番に紹介していきますが、不動産を購入するとさまざまな種類の税金が課税されることになり、戸建てであっても課税対象となります。さらに、不動産を所有していることによって課税されるタイプの税金もあり、不動産を誰かに譲渡するとなった場合であっても税金は発生します。
そして、不動産を売却した場合でもそれは同様なのです。つまり、不動産というものは、あらゆるシーンにおいて税金の要素が発生します。

不動産売買・賃貸業においては、これらの税金のことを総称して不動産税務と呼んでいます。
他の職種の事業に比べて、非常に税金の種類が多い不動産売買・賃貸業。
税金を漏れなく確実に管理するということが、不動産売買・賃貸業における税務のポイントとなってきます。

不動産売買・賃貸業で必要となる税金

不動産売買・賃貸業ついては税金の種類も多いため、税務管理も容易ではありません。
そのため、税金に関する知識もしっかりと身につけておくことが大切になってきます。

こちらでは、不動産売買・賃貸業において必要となってくる税金について詳しく見ていきます。

消費税

不動産とはいえ一般的な商品と変わりませんので、不動産売買・賃貸業をおこなう場合でも最初は購入をしなければ始まりません。
購入をしなければならないということは当然、消費税も発生するということになります。

消費税については資産に対しても発生するタイプの税金になります。
不動産については現金ではありませんが1度、購入してしまえば資産と変わりませんのでしっかりと消費税を納税する必要があります。

印紙税

印紙税は不動産売買・賃貸業だけに発生する税金ではありません。
契約書や領収書などの書類を扱う事業であれば必ず、発生する税金になります。
不動産売買・賃貸業の取引においては売買契約書や建築請負契約書、土地賃貸借契約書などの課税文書と呼ばれる書類が存在しています。

なお、印紙税の金額に関しては文書に記載の金額によって変わってきます。

事業税

事業税というのは地方税に分類され、法人税の一種でもあります。
個人事業主による経営の場合は事業の収益から経費を差し引いた金額が1年間で約290万円を超えると発生する税金です。

不動産売買・賃貸業についても事業税はあり、一定規模以上において事業とみなされる不動産の賃貸にて得た収益に対して発生する税金となります。

所得税・住民税

所得税・住民税は、不動産の賃貸をおこなって収益を得た不動産所得、不動産を売却したことによって譲渡収益を得る譲渡所得それぞれに対して課税されることになります。

不動産売買・賃貸業特有の税金

不動産売買・賃貸業において、さまざまな要素が関わってくるので、税金の仕組みは非常に複雑なものになっています。
こちらでは、不動産売買・賃貸業特有の税金について見ていきます。

登録免許税

登録免許税は、購入した不動産の所有権や抵当権を登記する際に登記所において納付するかたちの国税になります。登記料と呼ばれることもあります。
なお、税率に関しては登記の内容や不動産の種類によって変わってきます。

不動産取得税

不動産取得税は不動産を購入した際に、その不動産が存在している各自治体へ納付する地方税になります。
なお、税金の金額については基本的に購入した不動産の固定資産税評価額の約4%となっています。

固定資産税

固定資産税は1年に1度、不動産の所有者に対してその不動産が存在している各自治体が課税する地方税の1種になります。
税金の金額については基本的に、所有している不動産の固定資産税課税標準額の約1.4%となっています。

都市計画税

市街化区域内において不動産を所有している所有者に対して、その不動産が存在している各自治体が課税する地方税になります。
税金の金額については基本的に、所有している不動産の固定資産税課税標準額の約0.3%となっています。

不動産売買・賃貸業の経理処理のポイント

ここまで見てきただけでも、不動産売買・賃貸業に関しては特有の税金も多く、税務管理も複雑になってくることがお分かり頂けたかと思います。
不動産売買・賃貸業において、経理処理のポイントについて見ていきます。

賃貸物件情報の管理

不動産売買・賃貸業においては確かに収益を管理することも大切なのですが、収益と合わせて賃貸物件情報の管理をおこなうことも重要なポイントとなります。
物件ごとの賃料や契約状況、賃料の支払い状況など収益としっかり紐づけて一括で管理をしておくことをおすすめします。

こうすることによって物件情報と収益情報をともに漏れなく記載することができ、申告漏れ防止にもつながります。

空き物件情報の管理

空き物件が増えてきてしまうと当然、収益も減ってしまうことになります。その状態が長く続いてしまうと不動産売買・賃貸業の経営自体にも影響してきますので、空き物件に関しても賃貸物件情報や収益管理と同じくらい正確に管理をしておく必要があります。

開業時の注意点

経理処理のポイントについても不動産売買・賃貸業特有のものがあることが分かりました。
では実際に、不動産売買・賃貸業を開業することを検討した場合、どのようなことに注意しなければならないのでしょうか。

宅地建物取引士の資格取得

不動産売買・賃貸業においては、資格取得が最も重要なポイントとなってくるかもしれません。
不動産売買・賃貸業を開業するためには宅建業免許が必要になります。
それには、この宅地建物取引士の資格を所有している人を一定の人数を雇用するというのが条件となっています。
つまり、宅地建物取引士の資格を所有している人さえ雇用することができれば、不動産売買・賃貸業は容易に開業できるということなのです。

さらに、自分自身が宅地建物取引士の資格を所有していれば、誰も雇用せずとも1人で不動産売買・賃貸業を開業することも可能です。
なお、宅地建物取引士の資格の合格率は約15%となっています。

少子高齢化対策のための戦略の検討

皆さんもご存知の通り、日本における総人口は減少傾向にありさらに、高齢化も進んでいるため、不動産を利用しようという人も減ってきています。
そのため、最近の不動産売買・賃貸業界では競争が非常に激しくなっています。

そのような競争のなかを生き抜くための少子高齢化のための戦略というものがとても大切になってくるのです。
この戦略を生みだすことができれば他の不動産売買・賃貸業の企業とも差別化をすることができ、将来の経営も安定化させることができます。

不動産売買・賃貸業の税務調査 注意すべきポイント

不動産売買・賃貸業においては専門資格の取得や、現代社会に適合した戦略を考えていくことが重要になります。
不動産売買・賃貸業において、税務調査において注意しなければならないポイントというのはあるのでしょうか。

印紙の貼り忘れ

前述の必要となる税金の項目において、印紙税についてお話したかと思います。
細かすぎると思う方もいるかもしれませんが、印紙の貼り忘れがあった場合でも税務署の税務調査における指摘の対象となってしまいます。

何度かお話に出ていますが、不動産売買・賃貸業では契約書などの書類が非常に多くなってきます。
そのため印紙を貼るケースも増えてくるのですが、それだけ書類が多いと印紙の貼り忘れも必ず、発生してしまいます。
印紙の貼り忘れだけといっても、税務調査にとって重要な問題となってしまいますので印紙に関しても必ず、漏れのないようにおこなうようにしましょう。

契約書の管理

こちらに関しては前述の印紙の項目にもつながってきますが、不動産売買・賃貸業では契約書においても徹底した管理をおこなう必要があります。
契約書の内容と実際に入金されている賃金の金額などにズレがあると、その時点で税務調査の対象となってしまいます。

そのため、契約書に関しては日付ごとにしっかりと管理し、入居や退去の状況についても合わせてしっかりと管理しておくことが大切です。

不動産売買業における税務のポイント

不動産売買業においては「消費税の扱い」がポイントとなります。

土地の売買では消費税が非課税となりますが、土地の造成や建物の建築工事、建物の譲渡といったものについては、消費税が課税されます。

この、土地の売上部分(消費税非課税)と、建物の売上部分(消費税課税対象)を明確にすることで、「収める消費税が多くなってしまう」といった事態を避けることが出来ます。

情報提供料について

「物件の紹介者に対して紹介料を支払う」ことがあるかと思いますが、科目は「交際費」として処理されるので注意が必要です。

不動産業を営む個人や法人に対しては、「支払手数料」として認定されます。

まとめ

「適正な管理料率の設定」や、「適切な経費の計上」が不動産業での健全な経営のポイントとなります。

不動産業は、扱うものが不動産という高額資産ですので、それに伴う現金の移動や売上も大きくなります。

特に税務調査では、記帳情報が不透明だと、管理実態の確認や、プライベートでの経費利用を行っていないかといったチェックが重点的に入るので注意が必要です。

不動産事業について理解のある税理士に、正確な記帳付けのアドバイスをしてもらいながら事業を行うことで、安心して本業に集中出来ます。

初めて税理士をお探しの方、税理士の変更を検討されている方は、下記窓口よりお問い合わせください。

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